Hausbau Starnberger See: Unser KNX-Neubau-Projekt 2022/23

Hausbau Starnberger See: Unser privates KNX Neubau-Projekt

Mit diesem Blog-Eintrag nehmen wir euch mit auf eine längere Reise. Wir haben knapp ein Jahr nach dem passenden Baugrundstück am Starnberger See gesucht. Zu Beginn der Suche stand fest, dass wir sowohl mit der Firma als auch privat in den Münchner Süden ins 5-Seen-Land wollen.

Das tolle an der Region Starnberger See: Die Metropole München ist über die Autobahn A95 schnell erreicht. Gleichzeitig lässt sich die bayerische Landeshauptstadt per S-Bahn über den Bahnhof Starnberg erreichen. Und es gibt was fürs Auge und das Gemüt: Im Hintergrund ganzjährig die Silhouette der Alpen, im Vordergrund der See mit beschaulichen Orten wie beispielsweise Berg, Münsing, Seeshaupt, Bernried, Tutzing, Feldafing und Pöcking. Jeder Bereich das Seeufers hat seine Besonderheiten, dazu kommen wir aber noch später.

Warum hat die Suche so viel Zeit in Anspruch genommen? Ja, zum einen gibt es nur noch sehr wenige Baugrundstücke, die zum Verkauf stehen. Hinzu kommt, dass das Preisniveau für Bauland oder Baugrund sich auf einem sehr hohen Level (siehe unseren Blog-Beitrag „Was kostet ein Haus? Aufteilung Baukosten pro Quadratmeter beim Neubau„) im deutschlandweiten Vergleich bewegt. Und das gilt für den gesamten Landkreis Starnberg, umso mehr für die See-Region.

Gesucht & gefunden: Baugrundstück am Starnberger See

Da kommen schon die ersten Fragen auf: Handelt es sich bei dem Grundstück tatsächlich um ein Baugrundstück? Am einfachsten ist diese Frage zu beantworten, wenn es einen qualifizierten Bebauungsplan gibt, in dem die bauliche Nutzung des Grundstücks geregelt ist. Bei Baulücken in einem bebauten Gebiet kann es sein, dass stattdessen § 34 Baugesetzbuch (BauGB) greift. Im Wesentlichen bedeutet das, dass sich die Bebauung an der Nachbarbebauung orientieren und harmonisch in den Bestand integrieren muss.

Ob Bebauungsplan oder § 34, in beiden Fällen solltest du unbedingt prüfen lassen, ob das von dir gewünschte Bauvorhaben realisierbar ist und genehmigt werden kann. Kläre das nicht auf eigene Faust, sondern berate dich mit deinem Architekten, um unangenehme Überraschungen im Nachhinein zu vermeiden. Als Vorbereitung empfehle ich dir, deine individuelle Wunschliste zu erstellen und zu den Beratungsgesprächen mitzunehmen.

Wie ist der Erschließungszustand des Grundstücks?

Ist es bereits komplett erschlossen, d.h. an die wesentlichen Ver- und Entsorgungssystem angebunden, oder musst du das selbst in die Hand nehmen und entsprechende Kosten dafür einplanen? Für Stom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation kommen schnell mehrere Tausend Euro zusammen, die du vielleicht nicht eingeplant hast.

Besteht die Möglichkeit, dass das Grundstück mit Schadstoffen belastet ist?

Falls ja, wer haftet im Zweifelsfall für die Folgen? Du als Käufer oder der Verkäufer, von dem du das Grundstück erwirbst? Kläre das im Vorfeld.

Solltest du dich für ein Grundstück entschieden haben, ist eine Baugrunduntersuchung dringend zu empfehlen. Je nach Umfang des Gutachtens erfährst du dabei nicht nur mehr über eventuelle Belastungen des Bodens und die mit der Entsorgung des Erdaushubs verbundenen Kosten. Auch die Bodenbeschaffenheit wird geprüft, die sich sowohl positiv als auch äußerst negativ auf die Kosten der anstehenden Baumaßnahmen auswirken kann. Vor allem wenn du einen Keller geplant hast, ist hier Vorsicht geboten.

Sollte es Unklarheiten bei der Bebaubarkeit geben, die vor dem Grundstückskauf nicht final geklärt werden können, solltest du auf jeden Fall versuchen, mit dem Verkäufer ein kostenloses Rücktrittsrecht zu vereinbaren. Ist das Grundstück frei von öffentlich-rechtlichen Baulasten und zivil-rechtlichen Grunddienstbarkeiten? Falls nein, wie wirken sich diese auf die Bebaubarkeit, die Nutzung und den Wert des Grundstücks aus?

Wie ist der Sonnenstandsverlauf auf dem Grundstück?

Bevor wir das Grundstück erworben haben, stellten wir uns folgende Fragen:

Wie groß ist das Grundstück und wie ist es geschnitten?
Wie sonnig ist das Grundstück?
Gibt es in der unmittelbaren Umgebung hohe Bäume, die Schatten werfen und das Licht nehmen?
Lässt sich das Haus so auf dem Grundstück ausrichten, dass wir den Sonnenverlauf ideal nutzen können?
Sagt uns der Geländeverlauf zu?
Gibt es auf dem Grundstück ausreichend Platz für eine Garage und zusätzliche Stellplätze?
Welche Grenzabstände müssen eingehalten werden?
Bleibt nach Abzug der bebauten Fläche noch genügend Platz für sinnvoll nutzbare Rasen- und Gartenbereiche?
Von welcher Seite aus ist das Grundstück befahrbar?