¿Cuánto costará una casa en 2024? Desglose de los costes de construcción por metro cuadrado

¿Cómo puedo ahorrar costes y seguir construyendo con un alto nivel de calidad? ¿Cómo puedo reducir hábilmente los costes de construcción por metro cuadrado de una casa en 2024? Éstas son preguntas cruciales a la hora de construir una casa, y sólo muy pocos constructores que tengan una visión real y mucha experiencia en el trato con los distintos oficios y sus costes consiguen responderlas.

Utilizamos ejemplos para mostrar lo elevados que son los costes de construcción de una casa unifamiliar o un bloque de apartamentos y dónde hay un inmenso potencial de ahorro. Esto es especialmente cierto hoy, cuando los precios en el sector de la construcción de viviendas están bajando de nuevo tras años de fuertes subidas de precios de 2017 a 2022.

Si quieres construir tu casa de forma rentable, tienes que planificarla a conciencia y de forma óptima desde el principio. Tienes que conocer los costes de todos los detalles (¡realmente de todos!) y no dejar que el presupuesto de construcción se te vaya de las manos con ofertas excesivamente caras de diferentes gremios.

Esto se debe a que rápidamente se alcanzan costes adicionales del 25% al 30%, que para algunos constructores privados rompen el ya ajustado presupuesto y hacen imposible la construcción de viviendas. ¿Cómo lo sabemos? Por años de experiencia con clientes que han hecho realidad su sueño personal de una casa unifamiliar individual.

¿Cuánto cuesta construir una casa en 2024? Preguntas básicas

¿Cómo creamos el mayor espacio posible con el menor coste posible?
¿Qué tamaño debe tener el edificio en metros cuadrados?
¿Cuántos pisos (plantas completas) debe tener?
¿Es absolutamente necesario un suelo de sótano?

Sótano frente a forjado: ¿Inmenso ahorro de costes al omitir?

¡La planta más cara de una casa es el sótano! Así que qué más obvio que prescindir del sótano y ahorrarse la costosa excavación, que puede ser muy costosa dependiendo de la ubicación (pendiente, terreno llano, zona con aguas subterráneas elevadas, etc.). Según el tamaño de la estructura, asciende a entre 90.000 y 150.000 euros.

¡Pero no es tan sencillo! Una casa con sótano tiene rápidamente un 30% más de superficie que una casa sin sótano. Para una casa estándar de 150 a 200 metros cuadrados de superficie habitable, los costes adicionales suponen sólo entre el 15% y el 18% de los costes de construcción. Al menos esa es nuestra experiencia con muchos clientes que han construido su Casa Inteligente KNX.

Especialmente en zonas donde el precio del suelo (precio del metro cuadrado edificable) es superior a 1.000 euros/m² o incluso superior, siempre tiene sentido construir un sótano. ¿Por qué? Porque normalmente no hay más terreno disponible para construir el «ancho» de la superficie de sótano perdida. Al fin y al cabo, hay que crear una zona de sustitución para el sótano no construido, que incluya, por ejemplo, un lavadero, una lavandería, un cuarto de servicio y un gimnasio.

En el área metropolitana de Múnich , en la Alta Baviera, por ejemplo, es decir, la propia ciudad de Múnich, el distrito de Múnich y, por ejemplo, los distritos de Starnberg, Fürstenfeldbruck, Ebersberg y Miesbach -donde viajamos con frecuencia- , siempre tiene sentido construir un sótano. Esto se debe a que los precios de los terrenos edificables en el área metropolitana de Múnich suelen superar los 1.000 euros por metro cuadrado.

Resumen: ¿Cuánto costará construir una casa en 2024?

Casi todos los constructores se hacen la siguiente pregunta antes de construir una casa: ¿Cuánto cuesta construir una casa? La tabla anterior ofrece una visión básica de las distintas fases de construcción y sus costes de construcción por metro cuadrado en 2024.

Debemos tener siempre presente que los costes de construcción de viviendas por metro cuadrado (costes de construcción) han aumentado alrededor de un 80% en los últimos 10 años. Al mismo tiempo, ¡la calidad de la construcción y las expectativas de calidad de la mayoría de los constructores son significativamente más altas que hace 12 años! Así que las exigencias también podrían haber aumentado en ese porcentaje.

En cuanto a los costes de construcción, gran parte de la información facilitada por bancos y compañías de seguros está totalmente desfasada y se basa en datos estadísticos de hace 3 ó 5 años.

El trasfondo: Todavía no se ha incluido la fuerte subida de precios de los últimos años. A esto se añade la elevadísima demanda de servicios de construcción y el número todavía limitado de trabajadores cualificados disponibles en Alemania. Más adelante entraremos en los detalles de lo que se incluye en los costes individuales de construcción.

Las cuatro fases básicas de la construcción

Las distintas fases de construcción están subordinadas a los distintos oficios que intervienen en la construcción de una casa. Los oficios son subáreas de la construcción de una casa que pueden variar ligeramente en función del grado de equipamiento, el nivel de confort deseado y la viabilidad futura (¡nuestra experiencia en KNX Smart Home!). En principio, la construcción de cada casa individual debe proceder como se indica en la tabla.

En nuestros ejemplos, hemos mantenido deliberadamente la fase de construcción de «amueblamiento» o equipamiento algo «menor» para mantenernos dentro del marco de costes de unos 3.000 euros de costes de construcción por metro cuadrado (véase el gráfico anterior).

Precios del terreno edificable y de la parcela: de 30 euros a 5000 euros por metro cuadrado

En principio, los costes de construcción no tienen nada que ver con el precio del terreno edificable o de la parcela por metro cuadrado. Sin embargo, a la hora de decidir si construir una casa con o sin sótano, el precio por metro cuadrado de la parcela es crucial.

Porque hay una gran diferencia si la casa se va a construir lejos de una región económica fuerte o en uno de los barrios caros de la Alta Baviera o incluso en la propia Múnich.

Resumen: Tipos de sótano y casa sin sótano

Básicamente, hay tres formas distintas de construir una casa: Sin sótano sólo con placa base (forjado), con sótano fuera del agua subterránea y dentro del agua subterránea. Para que el sótano sea completamente estanco, debe construirse con hormigón estanco (hormigón impermeable con estructura de acero). En el lenguaje común, el hormigón impermeable también se denomina «tanque blanco».

Un sótano impermeable nunca se incluye en los costes básicos de una casa ni en el cálculo básico, y es comparativamente más caro que un sótano «normal».

Construcción en cascarón: ahorro de costes sin comprometer la calidad del edificio

Esto también es muy importante: aprovechar al máximo el espacio vital. Esto significa que cuanto más sencilla y compactasea la forma de la casa, más barata será. Un edificio sin salientes es más barato que una casa con muchos salientes y miradores. Lo mismo ocurre con las buhardillas y las zonas de entrada adicionales: Son siempre costes adicionales en comparación con una forma de casa sencilla.

Minimiza las paredes exteriores (forma de la casa: evita a toda costa los miradores y las buhardillas)
Minimiza las paredes interiores (distribución inteligente de las habitaciones, arquitectura)
Minimizar las puertas interiores, se aplica a baños, cocina, salón
Las distribuciones diáfanas: habitaciones combinadas, uso múltiple, sin pasillos , ayudan a ahorrar costes de construcción. También pueden ahorrarse las paredes y puertas interiores.
Número de plantas: Bungalow o de varias plantas también es una cuestión de dinero: una escalera requiere espacio adicional, si la casa se construye a ras de suelo se puede ahorrar. Al mismo tiempo, no hay techos intermedios.
Escaleras: Las escaleras exteriores son más baratas si no se construye una caja de escalera a su alrededor y, por tanto, no ocupan espacio habitable.
Instalaciones sanitarias: una disposición hábil ahorra costes. Si los baños y las cocinas están situados uno encima del otro o uno al lado del otro, se pueden optimizar las longitudes de las tuberías.
Eje tecnológico: Si empaquetas todas las tuberías de todos los oficios en un solo eje tecnológico para ahorrar espacio y optimizar costes, ahorrarás una enorme cantidad de dinero
Forma del tejado: Los tejados inclinados o a dos aguas son las formas de tejado más sencillas y baratas. Si la luz no es demasiado grande, la construcción del tejado también es más favorable.
Ampliación: Ahorro sin pérdida de calidad,con casi todos los componentes te enfrentas a la decisión entre soluciones baratas y caras.
Ventanas: elige las ventanas baratas de doble acristalamiento o las caras de triple acristalamiento
Revestimiento del suelo: ¿Linóleo barato o roble de alta calidad?
Tejido del edificio: En ningún caso debe comprometerse la calidad de la casa y menos aún el «tejido constructivo». ¡Piensa siempre en la reventa!
A construcción de alta calidad consigue un mejor clima interior y el valor del edificio se mantiene entre 75 y 100 años

Ampliación: Ahorro sin comprometer la calidad de la construcción

Esto plantea la siguiente pregunta: ¿Cómo es posible realmente mantener los costes absolutamente bajos a pesar de la alta calidad de construcción de la ampliación? La solución es decidirse por los siguientes puntos variante favorable. Sobre todo cuando se trata de cosas que pueden sustituirse más adelante en otras fases de expansión.

Los revestimientos de suelo pueden variar mucho de precio. Entre las alternativas baratas a los revestimientos de suelo clásicos están el parquet industrial, el solado industrial, el solado con pintura o el suelo de linóleo. Las tarimas de roble macizo también pueden ser baratas. Merece la pena comparar. Y la calidad no tiene por qué ser inferior a la de la madera cara o los suelos de diseño.
Azulejos: Las zonas alicatadas del cuarto de baño y el WC pueden reducirse a lo esencial. Una solución económica es no alicatar las paredes de las zonas menos críticas, sino pintarlas con pintura impermeable.
También se puede ahorrar mucho al acondicionar la cocina y el baño. El tejido del edificio no se ve afectado y siempre es posible realizar una adaptación posterior.
Ventanas: es mejor tener unas pocas ventanas grandes que muchas ventanas pequeñas y diferentes. Sin embargo, no debes escatimar en la calidad del doble o triple acristalamiento y de los marcos de las ventanas.
Las superficies de techos y paredes también pueden dejarse abiertas y sin enlucir. Esto ahorra mucho dinero. Los techos de hormigón visto o los techos con vigas de madera vistas también quedan bien.
Las paredes interiores de cartón-yeso pueden ser más baratas que las paredes interiores macizas. Si el aislamiento acústico de impacto de las habitaciones individuales no es tan importante, las paredes de cartón-yeso también pueden colocarse sobre el suelo acabado y la distribución de las habitaciones sigue siendo flexible.

Ahorro mediante trabajo propio y expansión gradual

Dependiendo de tu voluntad y capacidad para organizar tú mismo la planificación y construcción de la casa y del tiempo que quieras invertir en ello, puedes ahorrar mucho dinero haciéndolo tú mismo y construyendo por fases. Esto, a su vez, hace que los costes de construcción por metro cuadrado se sitúen por debajo de los 3.000 euros.

Comparación de precios: casa maciza, casa prefabricada y casa de arquitecto

La tabla siguiente compara los costes de construcción por metro cuadrado al construir una casa. Está bastante claro que la construcción de casas prefabricadas no tiene ninguna ventaja de precio sobre la construcción de una casa sólida, sino todo lo contrario: debido a la gran demanda de los últimos años y a la llamada«construcción llave en mano«, los costes de construcción son más altos que para los otros tipos de construcción de casas.

Así que si no quieres preocuparte de «nada» por ti mismo, pagas un precio significativamente más alto (!) por la construcción de tu casa «de una sola fuente». Además, la empresa constructora o proveedora sólo contrata toda una serie de oficios a empresas externas, ya que no puede realizarlo todo ella misma.

Cuando se trata de evaluar los costes de una vivienda unifamiliar, los costes de construcción por metro cuadrado son siempre decisivos. Es el parámetro clave que todo constructor debe utilizar para hacer una valoración.

Un ejemplo de cálculo: Una casa unifamiliar media debe tener 150 metros cuadrados de superficie habitable con un sótano de 80 metros cuadrados. Así que podemos calcular de media: 230 metros cuadrados x 3000 euros/m² = 690.000 euros.

En el cálculo anterior, se calcula una casa media con equipamiento medio completamente acabada con la norma de construcción del año 2024. Más sobre esto en el resto de este artículo.

¿Por qué una casa pequeña es más cara que una grande?

Lo vemos una y otra vez y para mucha gente no es, desde luego, una observación nueva: una casa pequeña cuesta más por metro cuadrado que una casa grande. Así que se trata de nuevo de los costes de construcción por metro cuadrado. ¿Por qué? Por un lado, la infraestructura y la tecnología por metro cuadrado (esto se aplica a todos los servicios del edificio, calefacción, ventilación, sombreado, iluminación, etc.) es ligeramente más barata si se extiende sobre una superficie o un volumen mayores. Por otra parte, los costes de los subprofesionales también son algo más baratos. Al menos esa es nuestra experiencia.

Las cifras exactas aparecerán aquí en breve, una vez que hayamos preparado el ejemplo de cálculo.

Por qué los costes de construcción en Alemania son casi iguales en todas partes

Aunque a primera vista no parezca lógico para la mayoría de la gente, cuando se trata de los costes de construcción en Alemania. El material de construcción (ladrillos, hormigón, ladrillos silicocalcáreos, etc.), los accesorios (ventanas, puertas, accesorios interiores, etc.) y los costes de mano de obra son los mismos en toda Alemania. Esta es nuestra experiencia en muchos proyectos y regiones en los que hemos comparado y analizado los precios.
Aunque los precios de los materiales de construcción son ligeramente más baratos en el sur de Alemania (donde tenemos nuestra sede) que en el norte y el este, los costes de mano de obra son algo más elevados.

En resumen, construir una casa o un chalet con el mismo equipamiento cuesta más o menos lo mismo en todas las regiones de Alemania. Esto es el resultado de la competencia entre las empresas constructoras.

Una comparación de los costes medios de construcción por metro cuadrado con nuestros países vecinos lo demuestra: Construir una casa es más caro en Austria y bastante más caro en Suiza que en Alemania. Incluso en Italia, los constructores pagan más por la construcción de una vivienda unifamiliar, siempre considerada en términos de «costes de construcción por metro cuadrado».

Evolución de los costes de construcción por metro cuadrado de 2010 a 2024

Una revisión de los últimos 14 años muestra claramente una cosa: los costes de construcción por metro cuadrado han aumentado significativamente en Alemania. En comparación con los costes medios de construcción, que eran de unos 1.450 euros por metro cuadrado de superficie habitable en 2010, los costes de construcción actuales son de al menos 3.300 a 3.500 euros por metro cuadrado de superficie habitable. Esto supone un aumento del 141%.